Nei contratti di locazione rientra anche la polizza catastrofale (secondo la Legge 30 Dicembre 2023, n° 213, che prevede l’obbligo della stipula di tale copertura assicurativa per tutte le imprese, onde venire incontro ai danni inferti ai beni materiali, che abbiano compromesso la continuazione dell’attività imprenditoriale, in caso di calamità naturali, quali terremoti, alluvioni e altre forme di catastrofi ambientali, divenute ormai sempre più frequenti e inevitabili).
In relazione al bene immobile oggetto della specifica copertura assicurativa, si pone, tuttavia, un interrogativo. La Legge prevede alcune modalità di stipula contrattuale della polizza catastrofale per il proprietario e altre per l’affittuario.
Il proprietario di un immobile, in cui è praticata una locazione commerciale o industriale, è obbligato a tutelare i beni di sua proprietà attraverso una polizza catastrofale. Siano essi fabbricati, terreni e altri beni strumentali. Con questa polizza si protegge l’immobile da danni diretti causati da eventi come terremoti, frane, inondazioni e altre catastrofi naturali. Il proprietario, dunque, ha la responsabilità di stipulare la polizza per proteggere il proprio investimento.
Pertanto, nel caso in cui l’immobile sia locato a un’altra azienda, esercitante la propria attività d’impresa all’interno della proprietà, nel contratto d’affitto deve essere riportato che la polizza catastrofale sia da sottoscrivere secondo una procedura in base alla quale il proprietario è obbligato a stipularla per proteggersi dai danni contro l’immobile di sua proprietà, ma anche l’affittuario ha l’obbligo di stipulare una polizza aggiuntiva, che tuteli i beni in uso all’interno dell’immobile, come i macchinari, le merci, l’arredamento e le attrezzature.
Nel contratto d’affitto devono essere, comunque, riportati termini secondo cui l’inquilino affittuario, esercitante attività d’impresa all’interno, per esempio, di un negozio, di un ufficio, di un supermercato, di un capannone industriale, di un fabbricato in cui sono presenti macchinari, attrezzatture, merci, arredi, impianti, è tenuto a stipulare la polizza catastrofale per coprire i danni materiali o conseguenti a eventi catastrofali, riversatisi sulle apparecchiature, le installazioni, i prodotti e gli articoli.
Quando un immobile viene utilizzato per finalità produttive, economiche, commerciali, l’affittuario, come previsto dalla normativa italiana, è tenuto a siglare la polizza catastrofale per tutelare i propri beni in affitto, qualora nel contratto di locazione sia riportato lo specifico obbligo di stipula da parte sua.
Nel caso in cui, poi, l’attività d’impresa svolta all’interno di un immobile preso in affitto implichi rischi maggiori (per esempio, in un capannone dove sono collocati macchinari pesanti), l’inquilino è tenuto a stipulare la polizza catastrofale a tutela dei beni strumentali alla sua attività, e il contratto di locazione è opportuno che faccia esplicitamente riferimento a tale obbligo.
In definitiva, nei contratti d’affitto, tra proprietario dell’immobile e affittuario (azienda imprenditrice) dovrebbero essere contemplati e riportati termini di collaborazione tra i due contraenti (conduttore e locatore), in previsione di una stipula di polizza assicurativa catastrofale “combinata”, così da garantirsi un’adeguata protezione, reciprocamente ripartita, dai danni per l’immobile e i beni strumentali all’impresa. Onde evitare poi problematiche legali in sede di risarcimento danni.
In linea generale, il proprietario stipula la polizza in oggetto per proteggere la sua struttura o immobile, mentre l’azienda (l’affittuario) la stipula a tutela dei propri beni funzionali all’attività d’impresa. Tale spartizione di responsabilità deve essere esplicitamente riportata nel contratto di locazione, in cui siano definiti e disciplinati in modo chiaro ed evidente i costi e le responsabilità spettanti a entrambi i contraenti (proprietario dell’immobile e affittuario-impresa).
Può anche presentarsi il caso in cui nel contratto di locazione l’affittuario definisca, nei termini di “assicurazione per conto altrui” a beneficio del proprietario, la stipula della copertura catastrofale anche per la struttura, l’immobile.
Infine, nella stipula di contratti di locazione futuri è fondamentale specificare chiaramente le responsabilità e i costi dell’assicurazione catastrofale nel contratto. Nei contratti già siglati, opportuno sarebbe inserire una clausola specifica per adeguarsi alla nuova normativa. In quelli futuri diventa prioritario il richiamo alla polizza catastrofale, cui sono invitati e tenuti a intendersi proprietario e affittuario nella definizione e spartizione di rischi e responsabilità.
Da parte dell’impresa-affittuario, pertanto, è importante informarsi se l’immobile sia già coperto da una polizza catastrofale stipulata dal proprietario. In tal caso, l’obbligo del conduttore potrebbe essere delimitato alla tutela dei propri beni.
La non definizione o assenza di rifermento esplicito, nel contratto di affitto, riguardo alla stipula della copertura assicurativa catastrofale, comporta che le imprese – senza la polizza catastrofale obbligatoria – non avranno accesso a incentivi, contributi pubblici, saranno esclusi dalla ricezione di finanziamenti statali. E in mancanza di copertura, il conduttore dovrà sostenere da solo i costi per i danni subiti a causa di un evento catastrofale.
